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杭州上调新房限价 个别板块涨了2000元/平方米

发布时间:2021-11-22 20:45:49   来源:财经   阅读:

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“卖地大户”杭州上个月进行的第二轮集中供地遇冷,17宗地块终止出让,业界普遍猜测第三轮集中供地会给房企更多利润空间。

近日,杭州市规划和自然资源局正式挂出了第三批集中出让土地,印证了外界的猜测——确实有部分地块价格下降。但更受到关注的则是杭州的原有新房限价被打破,多个板块限价普涨。业内人士预计,此轮集中供地形成的新价格体系,或将重塑杭州楼市。

为开发商“降负担”

一个多月前,杭州终止了17宗集中供应土地的出让,首次试水的10宗竞品质现房销售地块“全军覆没”,没有开发商愿意接,原本计划分两天进行的土拍,一天内就匆匆结束。剩余参与拍卖的14块地中,9块土地以底价成交。

连续多年登顶全国卖地金额榜首的杭州,还是第一次遇到土地市场的“严冬”。

一名杭州开发商内部人士告诉第一财经,在这之后,他们感受到了政府部门前所未有的积极,“主动联系房企反馈信息,了解房企所需,举办招商会热情推介土地”。

第二轮拍地仅结束半个多月,11月4日,杭州第三批集中供地地块就急忙预公告了。“因各种原因,第二轮、第三轮拍地延期较多,而政府要赶在12月结束前完成第三轮供地,目前距离完成年度供地指标还有很大差距。”上述开发商人士称。

这一次,杭州恢复预勾地制度,减轻了房企拿地负担。

以前,杭州一直实行“预勾地”制度,即有意向参与地块竞买的房企,可以提前与政府沟通意向,单宗地块5000万元保证金封顶了。若不事先勾地,则按照土地起价的20%缴纳竞拍保证金,动辄可达数亿至数十亿元。在10月的第二轮集中供地中,杭州取消预勾地,要求一律按照土地起拍价20%缴纳保证金,劝退了不少房企。

尽管第三轮供地中,政府主动释放拍地友好信号,但是杭州预公告的51宗涉宅用地,还是有不少无人报名。到11月20日的正式名单中,仅剩下35宗涉宅地块,16宗消失,将在12月21日正式出让,总出让建面416万平方米,总起价713亿元。

除了恢复预勾地,杭州还取消了“竞品质”,改为“定品质”,即由政府规定品质要求,房企承诺按要求建设,不受房企欢迎的“现房销售”试水举措也彻底消失了。

为了吸引房企参拍拿地,杭州还拿出了不少“压箱底”的货源,主城核心板块的优质土地占比颇高,罕见地超过50%,比较抢眼的地块包括桥西拱宸桥地块、申花巨无霸地块、武林新城地块等。

近日,一份杭州第三批集中供地预勾地名单传出,杭州拿出的主城核心地块颇受欢迎,基本都获得了6-10家房企预勾地,但也有地块无人问津。“实际情况与名单基本接近。”一位当地开发商人士表示。

这份名单显示,参与杭州第三批供地的房企,仍以本土龙头房企和央企、国企为主,如绿城、滨江、保利、招商、建发等。

新房限价最高涨2000元/平方米

此轮地块公告后,杭州至少有13个板块的新房限价上涨了。

涨幅最高的板块,每平米涨了2000元,比如:艮北牛田板块,精装房限价从42400元/平方米涨到了44400元/平方米;萧山市北板块,从37500元/平方米涨至39500元/平方米。大江东板块则涨了1500元/平方米,精装房限价从19800元/平方米涨到了21300元/平方米,萧山蜀山板块从28300元/平方米涨至30000元/平方米,涨幅达到1700元/平方米。此外,还有不少板块单价涨了数百元。

而且,此次出让的地块中,有部分就是前期流拍的地块,重新上线后,这些地块的起始楼面价出现了略微下调,杭州这次还调整了封顶溢价率,从15%降至10%,要给房企创造更多利润空间的目标很明显。

其实在11月中旬,就有一份编号为杭房函{2021}196号文件流传,其中称经市房地产市场平稳健康发展领导小组审定,第三批集中供地中32宗宅地的房屋销售限价须做调整,原因是“为加快宅地出让进度”。

近日,有杭州市民在本地问政平台上咨询政府部门:杭房函{2021}196号文件是否属实?限价调整是基于什么基础?为什么不通过降低地价来调动开发商积极性?

杭州市住房保障和房产管理局回复称,是为了贯彻落实国家宏观调控决策部署,逐步消除一手二房价格倒挂差、抑制投机炒房。结合杭州房地产市场实际和板块实际,适当调整了部分板块限价。

“我认为部分地块限价上调是应该的,过去一二手倒挂太严重的,而且这次出让的地块,本身质量比之前的要好。”杭州一名业内人士称。

“限价上浮后,开发商在杭州市场的利润能够有所修复,这有利于住宅回归产品、回归品质,楼市‘打新’红利将缩小,有利于限制投机。不过,新房价格上涨也会打击到刚需的购房积极性,预计这一调整会改变杭州楼市的现有格局。”另一位在杭州从事房地产营销工作的人士对第一财经表示。

2022年我国房地产投资分析与趋势研判

银保监会新闻发言人日前在答记者时表示,房地产合理贷款需求得到满足。10月末,银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%,整体保持稳定。个人住房贷款中90%以上用于支持首套房,投向住房租赁市场的贷款同比增长61.5%。

11月22日,宁波银行回答投资者“如何实现近期金融管理部门提出的保交楼任务?”的提问时表示,“我们将在金融管理部门的指导下,切实保障个人住房的合理信贷需求,维护购房金融消费者的正当权益,在坚守风险底线的前提下,为我们的客户提供更好的金融服务。”

同日,招商银行表示,该行将坚决落实“房住不炒”的政策,继续大力支持自住型刚需,维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。同时,也将密切关注房地产市场结构性变化,区分区域、区分开发商、区分楼盘,做到“因城施策”、“一盘一策”,做好风险防控。根据按揭贷款年度计划,按照审批时间顺序等原则,制定了房贷放款相关规则,在正常时效内有序发放住房贷款,目前该行住房按揭投放整体平稳有序。

21世纪经济报道记者注意到,11月以来,除招商银行、宁波银行外,还包括中国银行、邮储银行、交通银行、兴业银行、中信银行等多家银行就房地产贷款相关问题发声,其中招商银行为本月来第二次发声。

11月12日,21世纪经济报道记者从金融管理部门和多家银行了解到, 10月房地产贷款投放较9月大幅回升,环比多增超过1500亿元,其中房地产开发贷款环比多增500多亿,个人住房贷款环比多增超千亿,金融机构对房地产行业的融资行为明显改善,预计11月份仍将保持环比增长态势。

“根据前三季度答记者问(注:10月21日银保监会在国新办答记者问)数据,9月末房地产贷款增速为8.6%,较10月高了0.4个百分点。再考虑到人民银行披露(注:11月10日,央行在微信披露)的10月份按揭贷款新增3481亿,较9月多增1013亿,则可以推算出10月份单月房地产企业贷款呈现负增长萎缩态势。下一阶段,房地产企业贷款(主要是开发贷)需要扭转下滑势头。”光大证券首席金融业分析师王一峰表示。

对于未来的政策基调,11月19日,央行在第三季度中国货币政策执行报告中表示,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,实施好房地产金融审慎管理制度,加大住房租赁金融支持力度,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者的合法权益。

浙商证券银行业分析师梁凤洁表示,央行、银保监会相继就房地产表态,预计后续房地产贷款,尤其是开发贷投放有望加速,支撑宽信用落地,缓释地产风险。

“短期内,房地产融资政策放松和弱资质房地产企业现金流压力可能共存;中期看,随着房地产企业合理融资需求逐步恢复,房地产企业现金流压力将减轻。”王一峰认为。

上述央行报告同时还披露,9月新发放个人住房贷款加权平均利率抬升幅度较大,从6月的5.42%提升至5.54%,即环比上涨了0.12个百分点。

“按揭贷款利率环比连续三个季度上行,反映房地产政策收紧的影响,在政策纠偏下,预计房地产市场风险总体可控,但需要逐步消化。”华西证券银行业首席分析师刘志平认为。

平安证券首席经济学家钟正生表示,稳信用目前最重要渠道就是稳房地产贷款,近期关于银行放松按揭和开发贷款的消息不断,但总体来看,房地产相关贷款(尤其是对接个人的)出现有限恢复,这说明两点:一是,稳房地产贷款更加强调消费者(按揭贷款)一端;二是,房地产“三稳”的实现需要其它部门和政策的协同发力,在房地产调控的整体性框架下采取适当的货币政策措施。因此,不宜对房地产贷款放松报过高期待,更多可能只是阶段性地纠偏。

以下为11月以来部分银行就房地产贷款的相关发声汇总:

11月9日,兴业银行表示,对某知名房企存量授信业务,该行已经全面加强项目管理,配合地方政府“保交楼”,并积极采取有效应对措施。

11月11日,中国银行表示,该行将继续坚决贯彻国家“房住不炒”等调控精神,提高风险监控频率,提前采取化解措施,保持房地产行业资产质量稳定。

11月12日,招商银行表示,该行根据“房住不炒”的总体定位,坚决贯彻执行国家关于房地产行业的相关政策,继续支持正常合理的房地产融资需求,积极配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。同时将继续采取有效措施,努力保持房地产贷款质量稳定。

11月15日,中信银行表示,该行将继续坚定执行国家房地产金融政策,有效满足房地产客户合理资金需求,确保房地产贷款质量稳定可控,积极配合相关各方共同维护房地产市场健康平稳发展。

11月19日,邮储银行表示,该行始终坚持“房住不炒”,因地制宜、多策并举,防范化解房地产金融风险。严格名单准入,严格落实主体从严、区域从严、业态从严、担保从严、资金监管从严“五个从严”管理。同时,始终坚持“房住不炒”,严格按照借款人住房贷款申请顺序及相关要求开展贷款审查审批,并根据是否具备放款条件安排放款。

11月19日,交通银行表示,该行将围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标,积极满足房地产市场合理的资金需求,维护房地产市场平稳健康发展。

11月22日,招商银行表示,该行将根据“房住不炒”的总体定位,坚决贯彻执行国家关于房地产行业的相关政策,继续支持正常合理的房地产融资需求,积极配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。同时,也将密切关注房地产市场结构性变化,区分区域、区分开发商、区分楼盘,做到“因城施策”、“一盘一策”,做好风险防控。根据按揭贷款年度计划,按照审批时间顺序等原则,制定了房贷放款相关规则,在正常时效内有序发放住房贷款。目前该行住房按揭投放整体平稳有序。

11月22日,宁波银行表示,该行将在金融管理部门的指导下,切实保障个人住房的合理信贷需求,维护购房金融消费者的正当权益,在坚守风险底线的前提下,为我们的客户提供更好的金融服务。

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(责任编辑:钟齐鸣_NF5619)

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