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大湾区楼市政策密集调整 部分城市预期仍待提升

发布时间:2022-05-14 03:33:00   来源:股票   阅读:

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本报记者 蒋翰林 赵毅 深圳报道

近期,粤港澳大湾区多个城市密集出台调控政策,促进房地产行业健康发展。4月底以来,惠州、佛山、中山、东莞和江门陆续出手,通过调整限购区域、降低购房门槛、差别化信贷、公积金购房支持等手段,满足购房者的合理购房需求。

不过,从市场和成交来看,新政密集出台以来的半个月,即便在叠加“五一”假期的情况下,部分城市预期仍未见好。也有不少新盘项目趁着政策利好打响促销战,推出限时特惠活动吸引购房者到访。

《中国经营报》记者调查发现,今年一季度,大湾区多个城市楼市表现不容乐观。以东莞为例,该市住建局数据显示,今年一季度,东莞新建商品住宅网签5165套,同比大幅下降57%;惠州一季度住宅成交也与去年同期相比下跌70%,创近7年以来新低。

目前尚未有明显调控政策出台的广州、深圳,市场则出现了久违的暖意。根据贝壳研究院统计,5月1-10日大湾区8个城市新房住宅网签突破6000套,其中广州超1000套。4月,深圳二手住宅网签量为1860套,环比增幅已达近7成。

取消限购、公积金可支付购房首付

全国楼市优化调控政策仍在持续出台。据克而瑞统计,今年4月份全国39个省市出台45次楼市调控政策,其中有12城调整了限购政策,这其中就包括粤港澳大湾区的佛山、惠州、中山、东莞4城。

在大湾区,佛山市打响优化限购政策第一枪。4月26日,一份“关于优化存量商品住房政策”的文件在网络流传。次日,记者向佛山市住建局求证得知,文件尚属内部文件,待调试完成后会对外公布。

该局的回复印证了文件内容的真实性。从文件内容来看,调控核心要点是,对最近一次契税缴纳时间或不动产登记时间满5年的商品住房,不计入居民家庭拥有住房套数,进行买卖合同网签、赠与、司法拍卖等转让手续时,无需进行购房资格核验。也就是说,满5年的二手房不再纳入限购范围。

随后,惠州、中山取消限购政策也相继落地。4月30日,中山市发布通知,从加大住房公积金支持力度、优化商品房销售价格备案机制、优化限购区域、加大购房金融支持力度等六个方面提出支持措施。政策明确,坚持中心城区限购政策,中岐江新城规划范围不再列入限购区域。而此前中山全域限购。

同日,惠州“新六条”出炉,明确从房地产信贷、公积金支持、优化预售资金等六方面提供政策支持。政策指出,惠阳区和“临深”的大亚湾不再纳入限购片区。实际上,从惠州各区县库存来看,大亚湾存量套数最多,约3.5万套,总量方面,开放限购的惠阳和大亚湾存量面积位居前三。

同时,惠州新政还表示将加大公积金购房支持力度,公积金可提取支付购房首付。缴存职工购买新建商品住房的,允许先提取本人及其配偶的住房公积金用于支付购房首付款。

东莞则恢复了两年前的个税购房政策。近日,东莞市房地产中介协会对最新购房政策进行了解读,恢复2020年7月25日“莞九条”出台前审核购房资格既认社保、也认个税的做法;同时,适当放宽社保或个税缴纳条件,认定标准由“逐月连续缴纳”调整为“累计缴纳”;此外,将新入户的购房者的入户时长及社保要求取消,入户即可即刻买房。

客户观望情绪仍较重

密集出台调控政策的背后,是今年以来大湾区各大城市低迷的楼市表现。

以东莞为例,作为承接深圳购房需求外溢的“临深”城市,今年楼市可谓冷淡。今年4月的首轮土拍,在取消限售价和保证金下调的情况下,东莞8宗涉宅用地出让,仅有2宗成交,6宗提前终止出让,结果出人意料。

实际上,自从去年东莞多轮调控相继收紧了限购、限贷政策,叠加疫情影响,楼市库存持续走高。据克而瑞研究中心的统计,3月,三四线城市去化周期已达到25.83个月,显著高于百城平均。其中,包括惠州、东莞、中山在内的城市,因前期需求透支叠加调控加码等多重因素,去化周期已拉长至30个月以上。

随着利好政策的出台,近期大湾区各城市的不少楼盘也积极营销,虽然网签量没有显著上升,但售楼处看房人已在增多。

“剩最后几套我们推出‘一口价’,能有8万元左右的优惠。”记者在5月7日接到来自东莞大朗片区一楼盘的销售电话,销售人员表示刚刚过去的“五一”假期,5天的成交量超过了整个3月份。

不过,从整体成交数据来看,称市场回暖还为时尚早。据合富大数据显示,今年“五一”期间东莞一手住宅成交面积1.3万平方米,创近5年同期次低水平。很多项目来访量增多,但购房意向客户并不多,来访到成交的转化率仅为8%。

合富研究院指出,东莞目前的“政策窗口期”确实给现场带动一定的人气,但短期内难促实际成交。来访转化率未见提升,成交形势仅比“清明”略好,现阶段“旺丁不旺财”,客户较为冷静,销售以平淡收场。

同样地,作为临深板块且取消了大亚湾和惠阳区限购的惠州,从各项目晒出的成绩单来看,热度比起以往有所提高。例如惠州区域某楼盘海报称,“五一”共揽金5亿元;某房企在惠州的4个楼盘收金2.4亿元;一家华南房企在惠州的5个楼盘“五一”卖出1.28亿元等。

不过根据克而瑞统计,今年“五一”假期惠州成交不及预期,仅成交485套。据惠民之家数据统计,5月惠州全市预计还有32个楼盘推新,超过5000套新盘入市,其中全新盘就有12个,去库存压力仍然较大。

在佛山,记者留意到“五一”假期有多个项目发布销售过亿的喜报。据佛山房产信息网数据显示,“五一”佛山新房网签仅579套,对比去年同期1700套,下跌近66%。

可见,大湾区上述多个城市的购房者观望情绪仍较重,近期刺激购房需求的利好新政作用还有待观望。

深圳4月二手房网签环比增近7成

而作为大湾区两个经济强劲的一线城市,广州、深圳两地的楼市调控政策目前并没有明显变化,但深圳的成交量在保持低位多月后,出现了回暖迹象。

当下深圳楼市仍处于严格的调控期,新房市场早已进入买方市场,5月以来,深圳多个项目以各种促销活动抢客。

5月,位于宝中片区某楼盘加推,开发商在促销海报上写道,成交送价值约6.9万元酒店定制礼、1年物业管理费。据悉,该项目于2021年10月获批预售证,备案均价约10.2万元/平方米。“五一”期间,该项目推出5套特价房单位,单价区间为6.9万-7.6万元/平方米。

位于坂田板块的某楼盘5月加推了512套新房,备案均价约6.2万元/平方米。深圳一位房产中介告诉记者,该项目于4月30日启动转介,开发商给出2个点的佣金,成交10套以上佣金为2.5个点。据开发商成交喜报信息,该楼盘在5月的头三天,分别成交了28套、33套、22套。

克而瑞统计显示,“五一”期间深圳开盘3个项目,其中两个项目开盘去化接近70%,相比4月开盘项目去化率上涨。

二手房方面,深圳也实现了成交量的反弹。深圳贝壳研究院统计显示,今年“五一”假期深圳二手房实际成交量相比去年同期增长8%,其中换房改善需求陆续释放,750万元以上的中高端楼盘成交增多。

乐有家研究中心数据显示,4月深圳全市二手住宅过户量为1860套,环比增幅已达近7成,但还没有突破2000大关,离往年深圳5000套的“荣枯线”更是相去甚远。

作为预判楼市走向的重要信息,深圳土地市场对房企依然保持着吸引力。4月29日,深圳今年第一轮集中供地推出8宗地,共有19家房企参与竞拍,每一宗地均触顶溢价15%成交,其中,5宗地块进入摇号环节。

相较于深圳土拍市场的火热,5月5日,备受关注的广州首轮集中供地则表现平平。18宗地17宗成功出让,1宗流拍,收金341.4亿元,其中15宗地以底价成交。这也体现出开发商对两个城市楼市前景的不同预期。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为,广州和深圳去年以来是民营房企风险比较集中的城市,目前整体还在资金链风险处置的过程当中。

他表示,此次广州土拍的底价和溢价率比较合理,取消了竞配建,全面给开发商让利,再加上国家及地方全面纾困行业和市场,预计下半年市场会回升。一批次供地预计在年底入市,或将取得不错销售业绩的同时,项目的盈利预期也在提升。

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