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上海地产豪强旭辉爆雷 卖不出房子回不了款

发布时间:2022-11-24 00:00:00   来源:财经   阅读:

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原标题 上海地产豪强:旭辉爆雷

来源 翼哥观察

全国房企有三大派系:粤系、京津系、闽系。

如果说粤系房企是房地产业的霸主,那么闽系房企则是其中的豪强。

不过,随着房地产业的霸主们恒大、一个个从高峰跌落,闽系豪强们的日子也不好过。

闽系龙头房企世茂、阳光城、融信、正荣、禹洲等纷纷爆雷,泰禾的老板黄其森协助有关机关调查已有7个多月,财务数据表现相对出色的旭辉也终于爆雷。

由于旭辉的老板是林氏三兄弟:林中、林伟、林峰,他们是福建人,又起家于福建,所以说是旭辉是闽系房企。

不过,旭辉注册于上海,从上海开始了大发展,总部又在上海,说旭辉是上海本地房企实际上也没有任何问题。

一、起:翼哥的买房往事

一直被媒体誉为“优等生“的旭辉,在翼哥的印象中却不好。

翼哥第一次接触旭辉是2015年底,那时翼哥要卖房,几经研究城市规划,发现有一块地周边规划都不错。

交通便利,临近地铁,离高速不太远;旁边即规划有小学、初中、高中,门前便是外秦淮河,可以说风光宜人。

那个地方因为万科是拓荒者,所以周边都是万科的盘,后来发展好了起来,旭辉抢到了一块地。

那时候房地产还处于低迷状态,当时还给我办了一张卡,说首批启动客户,优惠两万。

没想到2016年房地产市场突然热了,后来到购房阶段,说了三次开盘时间,但三次被放了鸽子,交了三次认购金,每次100多万。

到了最后一次通知开盘时,销售和我说,两万优惠没有了,但可以优先选房,有1000元的优惠。

那时我有些生气了,但想到可以优先选房,也就忍了。

到了开盘前一天,销售和我说优先选房和1000元的优惠都没有了。

这时候的翼哥终于认识到了:

商人重于利,诚信轻鸿毛!

我当时非常生气,但无济于事,因为房子太火了。

在地产商眼中,购房人连一粒尘埃都不如。

最后我放弃了购买旭辉。

因为我觉得,一个毫无诚信可言的开发商,他的房子我也不敢买。

虽然100多万的资金压了差不多三个月的时间,还被要求办了银行卡。

那一次买房,终身难忘。

后来有人告诉我那是一家福建人开的房地产公司。

就是林氏三兄弟。

可能当年留下来的阴影,现在一看到旭辉的楼盘,似乎立马就有个劣质的感觉。

如今旭辉爆雷,翼哥并没有幸灾乐祸的意思,只是觉得也许这是必然。

那么下面翼哥就带你一起回忆旭辉过往云烟。

二、承:林氏三杰带领旭辉一路狂奔

从股权结构上来看,旭辉集团的控股股东为旭辉投资,持股比例为80%,穿透后公司实控人为林中、林伟和林峰三兄弟,三人直接及间接持有旭辉控股从而持有旭辉集团55.57%的股权,为旭辉集团实际控制人。

林中,1968年出生,旭辉集团创始人之一,现任旭辉控股董事兼主席。

林伟,1973年出生,旭辉集团创始人之一,现任旭辉控股执行董事兼副主席。

林峰,1975年出生,现任旭辉控股(集团)有限公司执行董事兼行政总裁。

厉害的是林中和林峰均毕业于厦门大学。

林家兄弟三人性格迥异,根据各自性格,他们在旭辉的台前幕后扮演者不同角色:

林中任董事局主席,聚焦战略层面;

林伟任董事局副主席,负责业务整体发展和管理;

林峰任行政总裁,主导内部改革。

1990年,林氏三杰中的大哥林中从厦门大学毕业,他放弃体制内的“铁饭碗”,成为了一家房地产公司的销售。

在对房地产行业形成初步认知后,林中发现在厦门虽然想买房的人很多,但好房源却很少,这正是由于当时整个行业中缺少中介服务商。

1992年,24岁的林中在厦门创办永升物业服务公司,开始创业生涯。

1994年,林中与二弟林伟创立厦门永升旭日置业公司,进入地产开发领域,投身于时代的洪流。

1998年,在房地产市场化启动之后,为抢占高地、布局全国市场,林中放弃大本营厦门转战上海。

2000年,被认为是旭辉历史上的发展元年,兄弟三人在上海成立了上海永升置业有限公司。

2004年9月9日,永升置业更名为“旭辉集团”,初始注册资本为998万元。

不难发现,从更名日期9月9日,到名称“永升”“旭辉”,注册资本“998” ,

所有的元素里,都蕴含着:

旭日东升、光辉永耀

等含义。

兄弟三人愿望宏远,要将旭辉做成百年老店。

来到上海发展后,旭辉正式进入发展快车道,2012年旭辉控股登陆港股资本市场,一时风光无两。

直至2022年6月底,旭辉集团形成如下股权架构。

不过自2000年起的10多年间,旭辉控股发展并不快,在国内房企中表现也不算突出。

直到2013年,旭辉营收才首次突破100亿元,达到119.09亿元。

自2015年起,旭辉控股进入快速扩张阶段,实现快速增长。

2016年突破200亿元。

2017年突破300亿元。

2018年突破400亿元。

2019年突破500亿元。

每年百亿量级的突破,但相对于其他房企仍显得有些慢。

2020年突破700亿元。

2021年突破1000亿元。

这是旭辉控股的年报营收数据。

如果从销售金额来看,这几年旭辉增长更为迅猛。

2015年,旭辉销售金额313亿元,全国排名25位。

2017和2018年,旭辉集团分别耗资452亿和411亿元,拿下78个和93个土地项目权益,新增土地面积1320万平方米和1240万平方米。

2017年,旭辉集团首次跨进“千亿房企俱乐部”行列,实现1040亿元销售额,全国排名15位。

当时意气风发的旭辉对外发布“二五战略”,宣称未来5年复合增长率保持在40%以上,向3000亿元销售规模进军,最终进入行业TOP8。

2019年,首次突破2000亿,达到2090亿元,排名依然15位。

其近三年销售金额年均复合增长率为54%。

虽然旭辉排名没有上升,但前面都是恒大等一众豪强,在中国房地产迅猛发展的几年里,能保持不落下,已经是非常厉害了。

2021年,旭辉销售金额2473亿元,排名第14位。

快速发展之下,旭辉也背上了沉重的债务。

截至2021年底,旭辉控股:

总资产4327.50亿元

总债务3253.50亿元

虽然与恒大、融创相比,似乎还有很大距离,但对于旭辉自身,已经是不可承受之重。

特别是旭辉的流动负债比较高,为2237.4亿元,占总负债68.769%,而账面资金只有464.62亿元。

随着房企的融资环境日益恶化,地产行业日趋寒冷,销售回款速度越来越长,即便大家认为压力不太大的旭辉也扛不住了。

三、转:旭辉董事会主席的内部公开信

2022年,国庆前的9月27日,旭辉董事会主席林中发了一条朋友圈:

融资不畅、

销售疲软,

光让还钱哪家房企都吃不消!


与此同时,林中通过邮件给旭辉干部发了一封内部信,信中有这样一句话:

从目前的情况看,未来几个月,旭辉的现金流将承受前所未有的挑战,公司走到了需要我们使出全力、上下一心、义无反顾拼搏的时刻。


很快,这条朋友圈截图以及林中的内部信在网上广为流传。

旭辉遭遇股债双杀。

股票从2.7港币很快跌至0.52港币。

11月1日,旭辉发布公告称,自今年10月至今,公司无法与境外债权人达成协议,为公平对待所有境外债权人,已暂停支付境外融资所有应付的本金和利息。

截至10月31日,旭辉境外债务总额(包括银行贷款、优先票据和可换股债券)约68.5亿美元;暂停支付(到期未付)的本金和利息总额约4.14亿美元。

这等于官宣:旭辉的正式爆雷!

四、合:千亿旭辉何去何从?

在2021年业绩会上,旭辉董事局主席林中似乎还信心满满,表示:

我们认为,旭辉股价被严重低估,静默期后将进场增持。

在2022年中期业绩会上,林中指出:

过去一年多时间,旭辉对合作方主动分类管理合作方,即使按照最极端情况考虑,下半年的支付敞口预计只有五点几个亿。

旭辉CFO杨欣强调:

旭辉下半年刚性到期债券已清零。

其实,自2022年以来,旭辉已经开始主动干预。

1月19日,2千万回购注销2024年到期的部分票据。

2月25日,2900万回购注销2024年到期的部分票据。

3月8日,7040万回购注销2024年到期的部分票据。

并于3月25日起,陆续增持股票

仅3月份就增持525万股,耗资2200万港元。

4月份增持473万股,耗资1900万港元。

7月份增持305万股,耗资800万港元。

8月-11月增持550万股,耗资900万港元。

2022年度已累计增持2000万股左右,耗资5800万港元。

旭辉独董与高管亦在持续增持公司股票及购买债券,进一步以实际行动向市场传递对旭辉发展前景的信心。

不过,房市寒流来势汹汹。

覆巢之下,焉有完卵?

为了援助这些民营房地产企业,化解流动性风险。

中债信用增进投资公司对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”,其中涉及龙湖、旭辉、远洋、新城和金地等六家示范性民企。

9月21日,旭辉控股按成一期中票的发行,募集资金规模为12亿元,期限为3年。在中债增的全额担保增信支持下,此次发债认购倍数达2.64倍,最终票面利率低至3.22%。

中票刚刚完成发行不到2个月的时间,旭辉就在海外债券市场爆雷,涉及金额也就不到30亿元。

对于年销售金额超过2000亿元的旭辉来说,是不是九牛一毛。

不过也充分说明了旭辉财务状态之艰难。

正如旭辉董事会主席林中在朋友圈吐槽的那样:

借不到钱

卖不出房

急要还债

谁能受得了?

旭辉遭遇到的这种情况,几乎就是打脸了此前所谓的“示范民营房企”。

旭辉在公告中这样解释到:

一是卖不出房子,回不了款。

九月以来,市场进一步恶化,销售疲弱,行业融资愈趋困难,本集团现金流恶化程度超出预期。

二是偿债压力急剧加大。

部分融资因评级下调触发提前兑付条款,境外兑付压力在短期内剧增。

三是借不到钱。

2022年10月份境内外均没有新增重大融资。

旭辉将采取如下应对措施:

一是将全力保交付、保经营及维护境内融资,为所有持份者保存价值。

二是正厉行节约,采取减省成本的措施,包括缩减非核心、非必要的营运和支出,削减高级管理人员的薪酬福利和一般员工的差旅补助和津贴。

旭辉正在探讨一切可行选项以寻求全面解决现有困难的方案,确保长远未来。

问题是:旭辉的未来还有多长多远?

不过,最近地产行业暖风劲吹,央行和银保监会金融举措16条以支持当前的房地产市场发展,主要解决房地产公司融资难的问题。

旭辉能否渡过难关,在此一举!

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