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大分化时代,保利重新定义“规模论”

发布时间:2022-05-14 20:31:00   来源:股票   阅读:

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2022.05.14

本周,有两份重磅榜单发布,上榜单位都出现了保利发展的名字。

第一份是5月12日《福布斯》发布的“2022全球企业2000强”榜单,保利发展位列第189位,这个名次位居上榜中国房地产企业榜首。

第二份是5月10日iiMedia Research和中国广告主协会联合发布的“2022年中国杰出品牌排行榜TOP50”榜单,仅有三家房地产企业上榜保利发展就占据了一席,剩下的两席华润置地、万科。

可以说,在未来优胜劣汰的市场竞争中,同行再怎么折腾,也比不上“保利发展”四字的金字招牌了。

同样是在本周,保利发展召开2021年年度股东大会,管理层非常务实,有什么说什么,不但分享了对行业趋势的判断,还多维度透露了公司当前的经营状况。

一组组靓丽数据,展示着有质量的规模和有效益的速度,为我们描绘出了一家极具市场竞争力的房企该有的模样。

01

没有质量的销售规模

都是不靠谱的

2021年保利实现签约金额5349.29亿元,同比增长6.38%,销售规模位于行业第四,并且与前三的差距仅一步之遥(数据来源:克而瑞)。

保利销售规模的背后,隐藏着一些很有质感的内容:

约53%销售额来自于珠三角、长三角。

这意味着保利的销售额超过一半来自于经济、产业、人口高度聚集,购买力强劲的珠三角和长三角,符合国家新型城镇化2.0战略,即以超级都市圈为引领的中国经济新增长极。

销售回款率高达93.8%,回笼资金5020亿元,居于行业高位,并且这是保利连续4年保持经营活动现金流为正。

如此高含金量的销售回款率,意味着保利拥有更强的“造血能力”和规模扩张能力,收回来的拳头随时能打出去。

38个核心城市储备资源始持在75%以上(以珠三角、长三角、京津冀为核心),住宅货量占比超 80%。

升级版规模论的核心在于高质量发展的可持续,未来想成为行业龙头,房企需要有三分铁打的真功夫,三分对市场的敬畏之心,三分对行业的精准前瞻,还有一分是在当下最难能可贵的锐意进取。

02

没有财务安全的规模

都是空中楼阁

今天很残酷,明天更残酷,后天很美好,但可惜的是,很多人死在明天晚上,而看不到后天的太阳。

对于财务安全重要性的体会,过去的一年多时间,很多地产人刻骨铭心。

很多地产公司突然暴雷,表面原因是一笔几个亿的利息无法按时支付,但其背后的根本原因在于“高负债、高杠杆、高周转”的模式难以为继。

而“高负债、高杠杆、高周转”的本质就是财务扩展的无限扩张。

话说,在顺周期里,它是一把开疆拓土的利器,但当行业回归本质,市场回归常识的时候,它又是空中楼阁、镜中月,转瞬即逝。

那怎样的财务体系才算安全?我们来看看保利的表现。

1,绝对的“绿档”,抗风险能力更高

2021年,保利各项指标均低于“三条红线”控制标准,属于“绿档”企业。

现阶段,资本市场融资渠道不断向优质房企倾斜,绿档房企与红档房企融资增速差距拉大,分化之下,强者恒强,弱者恒弱。

2,融资能力和低融资成本业内少有

行业处于偿债高峰,资本市场保守观望居多,房企整体融资能力弱,叠加高地价与强调控的双重挤压,房企已进入“微利时代”,更低的融资成本可以为企业发展赢得更大的利润空间。

保利稳健的财务给予其更好融资机会和更低融资成本,截至2021年末,保利发展有息负债规模为3382亿元,有息负债综合成本仅约4.46%,较去年末下降31个基点,继续保持业内领先优势。

3,手握现金充足,为经营策略的转变留下空间

截止2021年末,保利在手现金1713.84亿元,同比增长17.9%,位列行业第二。

手握充沛现金,一方面房企可以根据市场变化改变自身的经营策略,无论收缩还是扩张都更有底气;另一方面,稳健的财务状况来自于企业强大的现金管控能力,这是信用评级和资质是一张金字招牌。

4,良好的信用评级,不可缺少的护城河

2021年,三大国际评级机构均给予了保利发展“投资级”的企业信用评级:穆迪Baa2、标准普尔BBB、惠誉BBB+,评级展望均为稳定。

03

没有盈利能力的规模

都是耍流氓

当一家的企业财务安全性是高度确定的状态时,估值的着眼点就来到了第二维度。

毕竟,站在市场经济视角,一家企业存在的根本目的就是赚钱;

站在资本市场视角,衡量一家企业优秀与否的关键就是持续性的赚钱能力和盈利质量,此外,还有分红力度、及经过市时间检验的股价表现。

如今随着行业高增长不再,盈利能力在估值中的重要性,就显得尤为重要了。

2021年,保利实现营业总收入2850.24亿元,同比增长17.2%;净利润371.89亿元;归母净利润273.88亿元。

横向看,2021年,保利的归母利润规模,在TOP3中,位居第一。

另外,2021年公司毛利率为26.8%,净利率为13.05%。

有券商统计显示,3月以来房企发布的2021年业绩公告显示,平均毛利率为18.74%,平均净利润率为8.21%,保利发展仍然保持着高于行业的盈利水平。

在分红方面,保利也是比较慷慨的。

据保利2021年度利润分配方案,拟每股派发现金红利0.58元,同占 2021年度合并报表归属于母公司股东的净利润的25.35%。

04

没有多元业务的规模

就没有护城河

在众多房企的多元化发展中,保利最有定力,最懂深耕,也最具匠人精神。

保利的多元化布局没有跳出房地产行业,而是选择打通行业的每一个链条,成为行业的专家和领导者。

保利把它叫做“不动产生态平台”。

保利的不动产生态平台,涵盖了商品房、保障房、保障性租赁住房、长租公寓等在内的多层次住房供应体系,完善了地产开发销售、商业运营、物业服务、资产管理、不动产金融等全产业链业务格局。

因为专业,所以卓越,2021年保利多元业务能力持续增强。

数据显示,2021年保利物业实现营收107.8亿元,同比提升34.2%;毛利达20.1亿元,同比上升34.2%;在管面积达4.65亿平方米,合同面积达6.56亿平方米,合同管理项目2428个。

保利商业发展势头强劲,截至2021年末,已开业购物中心35个,在营及筹建项目分布于广州、上海、武汉等38个城市;开业面积247.5万平方米。

此外截止报告期末,保利酒管已开业酒店、会议中心20个,客房近5000 间。年内,保利商业和保利酒管作为第十四届全国运动会独家商业和住宿服务商,以专业的运营服务能力,为赛事的顺利举办提供保障。

保利判断,中国住房的结构性分化将推动租赁性住房进入黄金时代,在长租业务方面,保利公寓业态完成以 N+、瑜璟阁组成的品牌体系,报告期末在营项目43 个,覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市。

不动产金融方面,公司基金累计管理规模超1700亿元,信保基金、保利资本荣获“2021年度中国最具实力房地产基金十强”。

05

没有积极进取的规模

都不长远

悲观者可能正确,但只有乐观者才能成功!

2022年,保利喊出“进三争一”新目标,对整个行业都起到极大的振奋和鼓舞。客观而言,目前整个行业都过于悲观了。

不管是白银时代还是黑铁时代,不管是去金融化还是制造业化,房地产18万亿销售额的市场不会凭空消失,中国城镇化的脚步不会停下来,14亿中国人追求美好生活的愿望不会改变。

如何进取?首要的前提组织变革和人才升级。

2021年以来,保利对人事管理进行了大刀阔斧的改革。

一是总部业务流程再造。

比如深化不动产生态平台建设,对地产开发和相关产业实施分类管理;聚焦提升投资力、产品力和品牌力,落地投研一体化、研发招采整合、招用分离、品牌宣传协同等调整。

二是区域组织裂变。

在珠三角、长三角增设江南、粤中、苏通等开发平台,并整合齐鲁、山东、河北等区域。以扁平高效的管理架构。

三是坚持扁平高效的两级架构的同时,新成立了两个共享中心。

保持两级架构可以带来更高的管理效率,但也会让不同分公司因能力差异导致产品品质的参差,进而影响品牌竞争力。

为了解决这个问题,保利特别成立以产品、技术、成本及采购为核心的业务型共享中心,既能提高各分公司的产品力,又不影响效率,这在行业内是首创的。

四是大力选拔新人。

在人才选拔上,保利在今年年初任命了13位分公司总经理,其中11位为80后青年干部,近半数拥有硕士学历。

保利重用年轻人,从企业发展角度,年轻人的创新和变革可以在这个多变的环境中能为企业带来新的思路;从产品竞争力角度,中国未来房地产市场的购买力是属于8090后的,如何为年轻化的客群提供匹配的产品?答案是年轻人更懂年轻人。

无论是组织架构还是人才升级,保利大刀阔斧的改革背后,最终都指向“产品”,因为以客户和产品为根本才是保利稳健发展的基石。

  结    语  

把眼光拉长来看,房地产这条赛道不是百米冲刺,而是一场马拉松,短期内的排名意义不大。

房企只要一手抓安全,一手抓规模,稳步前进,量力而行,未来在终点谁是一二三名都是水到渠成的。

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