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江苏多地打出因城施策“组合拳”

发布时间:2022-05-14 03:51:00   来源:股票   阅读:

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本报记者 方超 张家振 上海报道

继“五一”假期前后多地相继调整优化楼市政策后,有“最强地级市”之称的江苏省苏州市也加入到了“松绑”楼市政策的行列。

5月9日,多家媒体报道称,苏州放松限售、限购条件,其中包括自当日起,新房限制转让时间由3年调整为2年、非限购区域购房不计入家庭限购套数等内容。苏州市房地产市场和交易管理中心工作人员对外回应表示,上述消息属实。

除苏州市外,自“五一”假期结束以来,江苏省就有无锡市、扬州市和镇江市等多座城市密集调整优化了当地楼市政策,主要涉及降低公积金贷款首付比例,取消限售限购政策和出台人才购房补贴方案等。

再加上此前已出台相关政策的南京市、淮安市、徐州市、连云港市和南通市等,在江苏省13座地级市中已有近10城密集调整优化了当地楼市政策。这一现象也引发了市场广泛关注。

多位业内专家在接受《中国经营报》记者采访时表示,近期以来,在房地产市场下行压力较大的情况下,苏州和无锡等地接连出台楼市调整优化政策,目的仍是希望通过进一步激活当地消费市场,促进房地产行业良性健康发展。“未来一段时间,在‘房住不炒、因城施策’的大背景下,或有更多城市将结合当地市场情况对楼市政策进行调整优化。”

多地扎堆“松绑”楼市政策

在今年4月份两度调整优化楼市政策后,苏州市近日再度出手为当地楼市“松绑”。

公开信息显示,在此次苏州楼市“新政”中,新房限制转让时间调整为2年,二手房则不再要求限制转让时间。其中,新房自购房人取得不动产权证之日起满2年后方可转让,较此前规定缩短了1年;二手房则不再有转让年限要求,但在房屋出售时,未满2年的房源仍需缴纳5.6%的增值税。

除此之外,苏州楼市“新政”还包括“家庭若有新出生人口(二孩及以上),出售房屋时不受限制转让年限制约”“非限购区域购房不计入家庭限购套数”等内容,而大幅降低外地户籍购房者门槛亦引发市场关注。

据了解,非苏州市本市户籍居民连续缴纳6个月社保即可购房,大大降低了外地在苏州就业人群的购房门槛,能够更好地满足外地人在苏州宜居宜业的需求。同时认定的人才家庭可享受苏州市本市户籍购房资格,更好地满足人才在苏州安家置业的需求。

对此,克而瑞苏常区域总经理戈文问向记者表示,苏州市“松绑”楼市政策的力度加大,主要系受新冠肺炎疫情影响,当地房地产市场下行压力较大,出台政策主要是“希望激活市场,亦让房企在销售端能够好起来”。

记者梳理发现,除明星城市苏州市外,无锡市、扬州市和镇江市下辖的句容市等城市,在近期亦密集调整优化了楼市政策。

5月9日,扬州市住建局发布《关于积极支持在扬来扬人才和生育二孩及以上家庭改善居住条件的通知》,放松了限购、限售政策,并明确指出:“在扬来扬大专及以上人才和生育二孩及以上家庭在市区购房的,可不适用现行限购政策。”

此外,素有“南京后花园”之称的镇江市句容市亦调整了已实施5年的楼市限购政策。5月4日,句容市相关部门组织召开房地产良性发展和健康发展座谈会,并宣布全面取消外地户籍限购,同时全面执行4月29日开始的“镇江楼市新政”,后者包括“购买首套商品住房给予80%购房契税补贴”等内容。

人才购房最高补贴千万元

在出台放松限购、限售等楼市政策外,无锡市等地更是因推出了最高补贴千万元的人才购房政策,以此吸引高端人才扎根落户。

5月11日,无锡市梁溪区官方平台“梁溪发布”对外发布《梁溪区人才购房实施办法(试行)》(以下简称“《办法》”),对在梁溪区购买新建商品房的高层次人才和高技能人才等两类人才予以支持。

在购房补贴标准方面,上述《办法》表示,符合条件的 A、B、C、D 类人才自费购买区内首套自住商品房,可按标准申请购房补贴,申请额度不超过所购住房总价,并强调“生育二孩及以上家庭可放宽至二套房,并给予购房总额3%的支持”。

记者梳理《办法》发现,梁溪区为高层次人才开出的购房补贴最高可达千万元,“补贴标准A1类人才1000万元,A2类人才500万元,A3类人才300万元。”而对于D 类人才的住房补贴标准,《办法》表示,符合“锡引”工程相关政策的按规定补贴。

据了解,无锡市在2019年和2020年先后出台《“太湖人才计划”优秀大学生“锡引”工程实施办法》和升级版的《关于促进高校毕业生来锡就业创业的若干措施》,包括“对无锡用人单位引进的应届高校毕业生每年给予本科(技师)1万元、硕士1.5万元、博士2万元租房补贴,累计支持两年”等措施。

“根据一些城市此前出台的购房补贴政策,最高标注基本上在200万~500万元,并没有哪座城市可以给予1000万元的补贴。据此可以认为,无锡市梁溪区成为全国人才购房补贴力度最大的地区,这也充分体现了当地对于人才安居乐业的全方位保障。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

值得注意的是,在无锡市梁溪区出台上述《办法》的当天,无锡经济开发区管委会官网也对外发布了《关于实施无锡经济开发区高端人才宜居工程的意见(试行)》(以下简称“《意见》”)。其中,最受关注的同样是强调给予高端人才购买普通商品房补贴。

记者注意到,无锡经济开发区也将人才购房补贴对象分为A、B、C、D四类,其中,A类人才享受200万~800万元补贴额度,A1类人才最高可享受800万元。《意见》同时规定,购房补贴额度100万元以上的,分3年按照4:3:3比例发放购房补助款。

“无锡等城市经济实力强,在人才购房补贴方面自然有更多的财政支持动作。出台类似补贴政策,在某种程度上也成为各地招揽人才、降低人才购房成本的一种手段。”严跃进表示,“同时,各地还需要量力而行,基于财政实力和人才需求出台相应补贴标准,同时真正将补贴资金及时、及早、完整地给予相关人才,真正让购房补贴发挥出综合经济和社会效应。”

政策传导落地仍需时日

在密集出台楼市调整优化政策之时,苏州市和无锡市等地的集中土拍“战况”亦引发了市场关注。

5月10日,苏州市2022年首轮集中供地落下帷幕。据了解,推出的15宗涉宅用地全部成交,平均溢价率3%,共计揽金233.8亿元。其中,11宗地块底价成交,2宗地块竞拍达到中止价,剩余2宗地块则小幅溢价,呈现出“冷热不均”态势。

“苏州市本次土拍依旧呈现出今年以来各‘两集中城市’所表现出的‘冰火两重天’现象,开发商的拿地偏好向中心区域、核心区域收缩现象明显,其在投资上的偏好也表现出对于长期投资的迟疑和观望态度。”中指研究院发布的土地情报如此点评道。

与苏州市2022年首轮土拍类似,无锡市此前进行的首轮土拍溢价率也较低。好地研究院数据显示,5月7日,在无锡市2022年首轮土拍中,8宗地块全部顺利成交,其中7宗地块底价、1宗低溢价成交,土地出让金总计104亿元,平均楼面价10367元/平方米。

另据克而瑞研究中心数据,无锡市2022年首轮土拍“最终溢价率仅有0.08%”。

“推地数量较少,城投参与度较高。在预申请制度下,无锡市本轮土拍无地块流拍,但平均溢价率较低,超八成地块底价成交,土拍热度一般。”安信证券研报如此认为。

此外,除无流拍地块和溢价率总体较低等共性特征外,在苏州市和无锡市2022年首轮土拍中,国企央企和民企的参与度也各有差异。

记者梳理发现,在苏州市2022年首轮土拍中,15宗地块均被国企央企竞得。其中,苏高新集团和苏州恒泰控股等苏州地方国资企业拿地金额占比达58%,而在无锡市2022年首轮土拍中,虽出现民企拿地的情形,但由民企贵州大兴(集团)房地产开发有限公司竞得的地块为梁溪区定向出让用地。此外,无锡市当地国企平台亦联合民企拿下了部分地块。

“就本轮集中供地来看,房企拿地呈现出‘国增民减’的整体特征,国企积极扩充优质的土地储备,在‘三道红线’带来的资金压力以及市场热度降温等因素影响下,民企拿地积极性下降。”银河证券研报表示。

在苏州市和无锡市此前频吹楼市政策“暖风”的大背景下,土拍热度一般的原因何在?对此,中指研究院苏州分院分析师金珂就表示:“苏州市近期出台了缩短限售年限、放宽外地限购条件的相关政策,但效果从购房端传导到土拍端仍需等待进一步发酵。”

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